Kuinka toimia markkinoilla, joissa tarjontaa on paljon?

Asuntosijoittaminen muuttuvilla markkinoilla vaatii kurinalaisuutta ja faktoihin pohjautuvaa päätöksentekoa. Kun tarjontaa on runsaasti ja ostajia vähemmän, ammattimainen sijoittaja ei säikähdä – hän tietää, että mahdollisuudet löytyvät juuri silloin, kun muut epäröivät.

Näillä periaatteilla rakennat tuottavan salkun myös ostajan markkinassa.

1. Tee aina laskelmat kohteesta

Kun markkinoilla on paljon vaihtoehtoja, sijoittaja helposti lamaantuu eikä tunnista hyviä mahdollisuuksia muiden mahdollisuuksien seasta (”analysis paralysis”). Sijoittajan tärkein työkalu on kuitenkin edelleen laskelma.

Laske nettotuotto, lainoitusaste ja tuottoprosentti realistisesti: ei myynti-ilmoituksen optimistisilla oletuksilla. Käytä vuokratuottolaskuria ja huomioi kaikki kulut: yhtiövastike, tulevat remontit, mahdollinen tyhjäkäynti ja rahoituskulut.

Hyvin tehty laskelma kertoo, onko kohde todella sijoitus vai vain unelma kauniista asunnosta. Kun ymmärrät numerot, voit tehdä päätöksiä faktoihin perustuen, vaikka markkina olisi täynnä vaihtoehtoja.

2. Markkinahinta ei löydy ilmoituksista – vaan toteutuneista kaupoista

Moni tekee virheen vertaamalla kohdetta vain siihen, mitä muut pyytävät. Ammattimainen sijoittaja vertaa aina siihen, mitä muut ovat saaneet.

Toteutuneet kaupat (esim. KVKL:n tai Etuovi Pron tietokannasta) antavat todellisen kuvan markkinahinnasta. Myynti-ilmoitusten hinnat heijastavat usein myyjän toiveita, eivätkä aina markkinan todellista tasoa.

On myös tärkeää tunnistaa kohteen vakuusarvo pankin silmissä. Vakuusarvo määrittää, kuinka suuren osuuden pankki on valmis rahoittamaan – tyypillisesti 70–80 % käyvästä arvosta. Mikäli kohteen todellinen vakuusarvo on alhainen, se voi aiheuttaa jatkossa ongelmia rahoitukseen: lainoitusaste jää pienemmäksi, omaa pääomaa tarvitaan enemmän ja salkun kasvattaminen vaikeutuu.

Siksi sijoittajan on aina hyvä miettiä, miltä kohde näyttää rahoittajan silmin.

3. Tunnista kohteen potentiaali: kassavirta, arvonnousu vai molemmat?

Kaikki kohteet eivät tuota samalla tavalla. Toiset tarjoavat enemmän kassavirtaa, toisissa taas löydät paljon tulevaisuuden potentiaalia esimerkiksi omistusasujamarkkinassa. Ammattimainen sijoittaja tunnistaa jo etukäteen, mistä kohteen potentiaali syntyy.

• Kassavirtakohteet löytyvät usein pienemmiltä paikkakunnilta tai kasvukeskusten reuna-alueilta. Niissä vuokra suhteessa hankintahintaan on korkea, mutta potentiaalinen markkinahintojen tuoma arvonnousu maltillinen. Ostohetkellä toki alle markkinahintainen kauppa edesauttaa arvonnousua myös näissä kohteissa.

• Arvonnousukohteet taas sijaitsevat alueilla, joissa väestö kasvaa ja palvelut kehittyvät. Niissä nettotuotto voi olla alussa matalampi, mutta pitkän aikavälin arvonkehitys voi kompensoida sitä.

Kun tarjontaa on paljon, sijoittajan tehtävä on suodattaa pois kohteet, jotka eivät sovi omaan strategiaan.

Parhaan sijoituksen määrittää se, onko tuotto riittävä suhteessa riskiin ja pääoman sitoutumiseen. Ei se, miltä asunto näyttää myynti-ilmoituksessa.

3 askelta onnistuneeseen ostoon

1. Tee laskelmat ennen päätöstä. Älä oleta tuottoa vaan laske se.

2. Peilaa hinta toteutuneisiin kauppoihin. Pyynnöt eivät kerro markkinatasoa.

3. Selvitä vakuusarvo ja rahoituksen vaikutus. Alhainen vakuusarvo voi rajoittaa salkkusi kasvua tulevaisuudessa.

Yhteenveto

Runsaan tarjonnan markkinoilla sijoittajan kilpailuetu ei synny nopeudesta, vaan systemaattisuudesta ja tiedolla johtamisesta. Tee huolelliset laskelmat, tarkista markkinahinta toteutuneista kaupoista ja ymmärrä kohteen vakuusarvo rahoituksen näkökulmasta. Kun tiedät, mitä ostat – nettotuottoa, arvonnousua vai molempia – olet jo askeleen edellä muita.